สิทธิเก็บกิน เป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่เจ้าของยังคงมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์อยู่ นับเป็นอีกหนึ่งเรื่องที่น่าสนใจที่ผู้ที่ทำธุรกิจเกี่ยวข้อง ลงทุนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวไทยและชาวต่างชาติที่ควรทราบ เพราะอสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน วันนี้ทาง MMOC ได้รวบรวมความรู้เกี่ยวกับสิทธิเก็บกินมาฝากเพื่อให้ผู้อ่านบทความได้ไขข้อข้องใจเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน

สิทธิเก็บกิน คืออะไร

        สิทธิเก็บกิน เป็นหลักสิทธิทางกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ที่จะมีผลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) ตามมาตรา 1417 ถึงมาตรา 1428 เมื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้จดทะเบียนมอบกรรมสิทธิ์สิทธิเก็บกินให้กับทายาทตามกฎหมายหรือผู้ใดผู้หนึ่งในระยะเวลาใดระยะเวลาหนึ่งหรือตลอดชีวิตของผู้ได้รับสิทธิ โดยผู้ได้สิทธิเก็บกิน (หรือที่เรียกว่า "ผู้ทรงสิทธิ") มีสิทธิใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินหรือเก็บเกี่ยวดอกผลจากทรัพย์สินนั้นได้ชอบตามกฎหมาย เช่น เปิดให้คนเข้ามาเช่าอาศัยโดยได้รับเงินค่าเช่า เพาะปลูกพืชผลแล้วนำไปขายสำหรับหารายได้ เป็นต้น แต่ผู้ได้สิทธิเก็บกินไม่มีสิทธิขายต่อเติม รื้อ สร้าง หรือกระทำการใดๆที่เป็นการเปลี่ยนแปลงหรือทำลายทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นให้ต่างไปจากเดิม เพราะกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงก็ยังเป็นเจ้าของเดิมอยู่

      การจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกิน โดยจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีการทำนิติกรรมสัญญา โดยทำเป็นหนังสือจดทะเบียนที่มีอายุความตามกรอบของระยะเวลาช่วงหนึ่งๆที่ระบุเอาไว้ในหนังสือหรือตลอดชีวิตของผู้ได้รับสิทธิต่อเจ้าพนักงาน ซึ่งเมื่ออายุความของหนังสือสิทะฺเก็บสิ้นสุดลง ผู้ได้รับมอบสิทธิเก็บกินจะต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เป็นที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์คืนแก่เจ้ากรรมสิทธิ์ และผู้ที่จะมอบสิทธิเก็บกินให้กับใครนั้นผู้นั้นจะต้องเป็นเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆอย่างถูกต้องตามกฎหมายด้วย

ประเภทการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน

1. สิทธิเก็บกิน คือ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ให้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
2. สิทธิเก็บกินเฉพาะส่วน คือ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ให้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์บางส่วน คือ ทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นมีเจ้าของถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันกับผู้อื่น ต่อมาหนึ่งในเจ้าของที่ถือกรรมสิทธิ์นั้นต้องการมอบสิทธิเก็บกินให้คนใดคนหนึ่ง สิทธิดังกล่าวก็จะครอบคลุมเฉพาะส่วนที่เจ้าของรายนั้นถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ครอบคลุมสิทธิในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
3. ปลอดสิทธิเก็บกิน คือ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ให้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์บางส่วน คือ ทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นมีเจ้าของถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันกับผู้อื่น ต่อมาหนึ่งในเจ้าของที่ถือกรรมสิทธิ์นั้นต้องการมอบสิทธิเก็บกินให้คนใดคนหนึ่ง สิทธิดังกล่าวก็จะครอบคลุมเฉพาะส่วนที่เจ้าของรายนั้นถือกรรมสิทธิ์ ไม่ได้ครอบคลุมสิทธิในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
4. ครอบสิทธิเก็บกิน คือ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่มีกรณีเดียวกับกรณีปลอดสิทธิเก็บกิน ต่างกันที่คู่กรณีได้ทำข้อตกลงร่วมกัน โดยยึดว่าที่ดินที่แยกออกไปหรือเหลือจากที่ดินเดิมครอบคลุมอยู่ในสิทธิเก็บกินอยู่ สามารถถือครองหรือใช้ประโยชน์ได้ตามกฎหมาย
5. เลิกสิทธิเก็บกิน คือ การจดทะเบียนยกเลิกสิทธิเก็บกินที่มีผลบังคับตามกฎหมาย จะทำได้ในกรณีที่ทั้งคู่ต้องการยกเลิกสิทธิเก็บกิน หรือผู้ที่ได้รับสิทธิเก็บกินถึงแก่ความจาย ทั้งนี้เจ้าของทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นผู้ทำเรื่องยื่นขอยกเลิก

ข้อดีของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน

          การจดสิทธิเก็บกินยังเอื้อประโยชน์ต่อการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ซึ่งตามกฎหมายนั้นชาวต่างชาติจะถือครองมี่ดินได้ก็ต่อเมื่อได้รับทางมรดก โดยจะถือครองได้ไม่เกิน 1 ไร่ หรือจะต้องมีการลงทุนเกิดขึ้นในประเทศไทยตั้งแต่ 40 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งหากชาวต่างชาติได้รับสิทธิเก็บกินก็จะได้ครอบครองและใช้ประโยชน์ตามสิทธิเก็บกินได้ตลอดชีวิต

ข้อเสียของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน

        ผู้มีสิทธิเก็บกิน จะได้รับสิทธิในการปล่อยให้เช่าหรือเก็บผลประโยชน์จากที่ดินแต่จะไม่สามารถทำการขายในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิเก็บกินได้ โดยสิทธิดังกล่าวนี้ยังคงเป็นของเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียว อีกทั้งผู้ได้รับสิทธิเก็บกินไม่สามารถที่จะทำพินัยกรรมยกที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธินั้นเป็นมรดกแก่ทายาทของตนได้ หากผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตายแล้วสิทธิเก็บกินที่ได้รับจะถือเป็นโมฆะและสิทธิครอบครองทั้งหมดในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นจะกลับคืนไปสู่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือทายาทของเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามเดิม

       ในกรณที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย เป็นสาเหตุที่ทำให้สิทธิเก็บกินในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆต้องสิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 1418 ให้ผู้ที่ได้รับมอบอำนาจจดบันทึกถ้อยคำของเจ้าของที่ดินตามแบบพิมพ์ ท.ด.16 ถึงสาเหตุที่ทำให้สิทธิเก็บกินนั้นต้องสิ้นสุดลงไปโดยยื่นสำเนามรณบัตร หรือคำสั่งศาล หรือพยานหลักฐานอื่นๆที่เชื่อถือได้ พร้อมรับรองว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินนั้นๆได้เสียชีวิตหรือตายจริง จึงสามารถจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินได้

ข้อควรรู้ของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน

1. หากอิงตาม ป.พ.พ. มาตรา 1417 ผู้ทรงสิทธิชาวไทยมีสิทธิใช้ประโยชน์หรือได้รับดอกผลในสินทรัพย์ประเภทป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินได้ในขณะที่ชาวต่างชาติไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้ในกรณีที่จะใช้ประโยชน์ลักษณะดังกล่าว เพราะการประกอบธุรกิจป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินจัดเป็นธุรกิจต้องห้ามสำหรับคนต่างชาติในไทย ซึ่งอ้างอิงตามบัญชีท้ายแห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างชาติ พ.ศ.2542
2. สิทธิเก็บกินของชาวต่างชาติครอบคลุมเฉพาะการครอบครองและอยู่อาศัยในที่ดินเท่านั้น แต่อาจเข้าใจได้ว่าชาวต่างชาติต้องการใช้สิทธิเก็บกินเพื่อเลี่ยงกฎหมาย วิธีที่ดีที่สุดคือจดทะเบียนสิทธิอาศัยแทนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในกรณีที่ต้องการครอบครองหรืออยู่อาศัยไม่ได้ใช้เพื่อประกอบการค้าใดๆ
3. ผู้มอบสิทธิเก็บกินให้ผู้ใดก็ตามต้องเป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมาย

เอกสารประกอบการจดทะเบียน

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินมีเอกสารประกอบการจดทะเบียนที่ต้องใช้ ดังนี้

1. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
2. บัตรประจำตัวประชาชนพร้อมสำเนาที่ลงนามเรียบร้อยแล้ว
3. ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
4. สำเนาทะเบียนบ้านพร้อมสำเนาที่ลงนามเรียบร้อยแล้ว
5. ทะเบียนสมรสหรือทะเบียนหย่า (ถ้ามี)
6. กรณีมีคู่สมรสจะต้องมีหนังสือยินยอมทำนิติกรรมของคู่สมรส โดยแนบมาพร้อมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนที่ลงนามเรียบร้อยแล้ว

ขั้นตอนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินมีขั้นตอนการจดทะเบียน ดังนี้

1. ยื่นเอกสารจดทะเบียนทั้งหมด ณ สำนักงานที่ดินในเขตรับผิดชอบที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่
2. กรอกรายละเอียดในเอกสารคำขอที่ช่องบริการพร้อมลงลายมือชื่อเรียบร้อย
3. ในกรณีที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินแบบมีค่าตอบแทน จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมจำนวน 100 บาทต่อคำขอ พร้อมรับใบเสร็จ หรือในกรณีที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินแบบไม่มีค่าตอบแทนจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม จำนวน 50 บาทต่อคำขอ พร้อมรับใบเสร็จ
4. นำใบเสร็จรับเงินยื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ช่องบริการ จากนั้นรอกระบวนการดำเนินการที่จะใช้เวลาประมาณ 1 ชั่วโมง
5. รับเอกสารทั้งหมดคืน พร้อมตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร โดยพลิกด้านหลังเอกสารดูว่าได้ระบุชื่อผู้ได้รับสิทธิเก็บกิน หรือผู้ทรงสิทธิ เป็นระยะเวลาเท่าไหร่และตรวจสอบวันที่ที่ระบุการเริ่มต้นได้รับสิทธิเก็บกินตลอดจนชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน และขนาดของที่ดิน

Ref. DD Property and Baania