รู้หรือไม่ ?? การที่เราจะมีบ้านในฝัน หรือบ้านหลังแรกเราต้องมีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง สิ่งที่สำคัญที่เราต้องเรียนรู้และศึกษาเลย คือ ค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ ที่เราจะต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน โดยมีทั้งที่ผู้ขายต้องเป็นคนจ่าย และผู้ซื้อต้องจ่าย เพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์

ค่าโอนบ้านคืออะไร

     ค่าโอนบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนบ้าน ซึ่งไม่ได้มีเพียงแค่ค่าธรรมเนียมโอนบ้านหรือค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการ เช่น ค่าอากร ค่าภาษีเงินได้ ค่าจำจำนอง เป็นต้น

     หากซื้อบ้านกับทางโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อบ้านอาจจะได้รับข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในวันโอนบ้านล่วงหน้าแล้ว แต่ถ้าเป็นการซื้อขายกับบุคคลก็อาจจะไม่ได้รับข้อมูลจากผู้ขายอย่างชัดเจนว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างและเป็นจำนวนเงินเท่าไร ผู้ซื้อจึงควรศึกษาหาข้อมูลและคำนวณราคาบ้านพร้อมค่าใช้จ่ายโอนบ้านล่วงหน้า เพื่อเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน และเพื่อเตรียมเงินจ่ายค่าโอนบ้าน ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ค่อนข้างสูงทีเดียว

ใครรับผิดชอบค่าโอนบ้าน

1. ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน  คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายร่วมกัน และแบ่งจ่ายกันคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งอาจมีกรณีที่ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่ได้ลดราคาบ้านให้แต่ผู้ขายมีข้อเสนอเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนบ้านทั้งหมด หรือกรณีอื่นๆตามข้อตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์
2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ  โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขายคิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย ทั้งนี้ผู้ขายต้องครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่หากครอบครองมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ผู้ขายต้องจ่ายค่าอากรสแตมป์แทน
3. ค่าอากรสแตมป์  โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขายคิด 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดินหากต่ำกว่า ให้ใช้ราคาประเมินที่ดินมาคำนวณ แต่ในกรณีที่ผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็ไม่ต้องเสียค่าอากรสแตมป์
4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา  กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาผู้ขายต้องชำระค่าภาษีนี้เพราะเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย การคิดค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นแบบอัตราก้าวหน้าแบบขั้นบันได และจำนวนเงินที่เสียภาษีก็ขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้มากับจำนวนปีที่ถือครอง เช่น หากได้มาด้วยการซื้อและถือครอบครองนานก็จะต้องชำระค่าภาษีโอนบ้านเป็นจำนวนมาก ทั้งนี้พิจารณาจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน โดยไม่ได้สนใจว่าราคาซื้อขายจริงๆเท่าไร
5. ค่าจดจำนอง  คิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด และเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อบ้านโดยการกู้ซึ่งหากซื้อเงินสดก็ไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง
   
   

มาตรการรัฐลดค่าโอน - จดจำนอง

     ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี ( ครม. ) ต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์บ้าน คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมีอัตราที่กำหนดดังนี้

1. ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากอัตราปกติ 2.00% เหลือ 1.00%
2. ลดค่าธรรมเนียมการจำนอง จากอัตราปกติ 1.00% เหลือ 0.01%

ยกตัวอย่างกรณีผู้ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท

-  ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์  จากปกติต้องจ่าย 2% เป็นเงิน 60,000 บาท เมื่อลดเหลือ 1% จะจ่ายเพียง 30,000 บาท

-  ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์  จากปกติต้องจ่าย 1% เป็นเงิน 30,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียง 300 บาท

     รวมแล้วจากที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองสำหรับบ้านราคา 3 ล้านบาทจากเดิมเป็นเงิน 90,000 บาท จะเหลือเพียง 30,300 บาท